TVOJDOM.SK

Zmluva o prenájme bytu

Bytové projekty - 27.3.2007

Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou. Zákon vyslovene nestanovuje, že zmluva musí mať písomnú podobu, no ak sa neuzatvára písomne,...

reklama
Nájom bytu vzniká nájomnou zmluvou. Zákon vyslovene nestanovuje, že zmluva musí mať písomnú podobu, no ak sa neuzatvára písomne, mala by sa vyhotoviť aspoň zápisnica o jej obsahu. Pre obe strany je však lepšie, ak si dajú vyhotoviť riadnu, dobre sformulovanú zmluvu. I keď to na začiatku vyzerá jednoducho a nevinne, prípadne nejasnosti a nezrovnalosti v zmluve môžu viesť až k súdnemu sporu. 

Nájomná zmluva má obsahovať:
V úvode zmluvy sa určia zmluvné strany - prenajímateľ a nájomca (ich mená, adresy, rodné čísla a čísla občianských preukazov). K úvodným ustanoveniam takejto zmluvy patrí presné označenie bytu, jeho adresa a kópia listu vlastníctva. V predmete prenájmu sa uvedie presný popis bytu ( počet izieb a príslušenstvo) a jeho zariadenie.

Nájomná zmluva sa uzatvára na dobu určitú alebo dobu neurčitú. Ak v zmluve nie je dohodnutá doba nájmu, automaticky sa chápe, že nájom je na dobu neurčitú.

V zmluve by mala byť presne vyčíslená výška nájmu, spôsob platby a termín dokedy je nájomca povinný nájomné uhradiť. Tiež je vhodné uviesť podmienky, za akých môže byť suma navýšená (napr. zvýšené náklady na prevádzku bytu, poplatok z omeškania platenia nájmu) alebo znížená (zhoršená kvalita bývania v dôsledku nedodaných služieb, stavebnej činnosti v dome alebo iných nedostatkov). 

V článku o nákladoch na prevádzku sa určí, kto bude platiť náklady za spotrebované energie, vodu, stočné, odvoz odpadu a pod. a aká je výška mesačných zálohových platieb za tieto služby a dodávky.

Vzájomné práva a povinnosti
Pokiaľ ide o vzájomné práva a povinnosti zmluvných strán, nájomca a prenajímateľ by sa mali dohodnúť na základe ustanovení Občianského zákonníka. Obe strany by si mali dať pozor, aby podmienky uvedené v zmluve nezhoršovali ich postavenie oproti tomu, čo uvádza zákon.

Ide napríklad o záležitosti týkajúce sa technického stavu bytu a jeho údržby:
Prenajímateľ je povinný odovzdať nájomcovi byt v stave spôsobilom na riade užívanie. Drobné opravy súvisiace s užívaním bytu uhrádza nájomca. Pokiaľ však ide o väčšie nedostatky brániace riadnemu užívaniu bytu, ktoré nespôsobil nájomca, mal by sa o ich odstránennie postarať majiteľ bytu. Nájomca má povinnosť bezodkladne nahlásiť potrebné opravy majiteľovi, inak za vniknutú škodu zodpovedá sám. Pokiaľ prenajímateľ nesplní svoju povinnosť odstrániť nahlásené nedostatky, nájomca má právo po predchádzajúcom upozornení vlastníka bytu chyby odstrániť a do šiestich mesiacov požiadať o náhradu vynaložených nákladov. Naopak tiež platí, že nájomca musí odstrániť škody, ktoré sám spôsobil a ak tak nespraví, majiteľ bytu môže po predchádzajúcom upozornení nájomníka škody odstrániť a žiadať od neho náhradu. Nájomník nemá právo vykonávať v prenajatom byte stavebné zásahy bez súhlasu prenajímateľa. Ten však môže súhlas odoprieť iba z vážnych dôvodov.

Iným zdrojom problémov môžu byť práva na prechod prenájmu:
Občiansky zákonník stanovuje, že ak nájomca zomrie, stávajú sa nájomcami rodinný príslušníci, ktorí s nim žili v deň jeho smrti v jednej domácnosti a nemajú vlastný byt. Nárok na prevod nájmu majú aj tí, ktorí sa starali o spoločnú domácnosť nájomcu alebo boli naňho dokázaní a žili s nim v domácnosti aspoň tri roky pred jeho smrťou.

Zánik nájmu bytu
Podstatnou náležitosťou nájomnej zmluvy je článok o zániku nájmu bytu. V zmluve by malo byť uvedené ako je možné nájomný vzťah ukončiť na základe dohody, ale aj to, za akých podmienok môže prenajímateľ alebo nájomca kedykoľvek od zmluvy odstúpiť.

Ak je nájom bytu dohodnutý na určitý čas, nájom sa končí uplynutím tohto času, pričom nájomca môže v dostatočnom predstihu podať návrh na predĺženie nájmu bytu. V prípade dohody na neurčito sa nájomný vzťah končí písomnou výpoveďou, ktorú môže podať ktorákoľvek zmluvná strana. Výpovedná lehota trvá zvyčajne tri mesiace, ak však nájomca preukáže, že je v hmotnej núdzi, zmení sa výpovedná lehota na 6-mesačnú ochrannú lehotu. V prípade, že je príčinou výpovede neplatenie nájomného, dôvod výpovede zaniká, ak nájomca v ochrannej lehote dlžobu vyplatí.

Dôvody na výpoveď z bytu
Vzhľadom na to, že občiansky zákonník dosť výrazne chráni nájomcov, je pre prenajímateľa bytu dôležité vedieť, za akých okolností môže dať výpoveď z bytu. Sú to tieto prípady:
- ak potrebuje byt pre seba alebo svoju rodinu alebo je potrebné byt využívať inak z verejného záujmu,
- ak nájomca poškodzuje byt alebo spoločné priestory domu, ohrozuje bezpečnosť alebo porušuje dobré mravy v dome,
- ak nájomca hrubo porušuje povinnosti vyplývajúce zo zmluvy, t.j. neplatí nájomné, ďalej prenajal byt bez súhlasu majiteľa, využíva byt na iné účely.
- dôvodom výpovede môžu byť aj potrebné opravy a stavebné zásahy na dome, ktoré znemožnia užívanie bytu na viac ako 6 mesiacov.

Nájomník má právo napadnúť výpoveď na súde do troch mesiacov odo dňa je doručenia alebo ak preukáže, že sa nachádza v hmotnej núdzi, môže žiadať o zabezpečenie náhradného ubytovania alebo prístrešku (menší byt, ubytovňa , nocľaháreň a pod.).

-pan-
Foto: Archiv In

Diskusia
6.2.2012 17:33Najom
17.8.2010 20:08Re: Vypovedanie zmluvy
2.2.2009 16:25Vypovedanie zmluvy
Súvisiace články

Žiadne súvisiace články


NAJČÍTANEJŠIE ČLÁNKY
Copyright © 1998-2010 Sanoma Media Praha s.r.o. Všetky práva sú vyhradené. Publikovanie alebo šírenie obsahu TVOJDOM.SK je vyslovene zakázaný bez písomného súhlasu. TVOJDOM.SK dodržuje právne predpisy o ochrane osobných údajov. ISSN 1213-7278.